2017民宿客栈经营可行性研究报告【行业秘籍】

近两年来的民宿客栈行业，从满足基本住宿需求的1.0版本，大跃进式的进入了2.0版本，投资规模上从几百万到千万级别的民宿客栈比比皆是，在硬件设施方面有的已不亚于酒店品质，从数量上自16年开始也出现了爆发性的增长，部分区域一年时间新增了数百家店。投身到这个行业的人也多种多样，不少人带着情怀和美好的憧憬而来，但不到一年，有些人会被现实的种种不顺而内心焦灼地坚持着，有些人会心灰意冷地转让走人，只有一部分人经营良好，悠然自得地一手情怀一手盈利。

客栈作为一个古老的传统行业，住宿休息是最基本的一个需求，卖床板是最简单直接的盈利点，也是大多数客栈唯一的盈利方式。但是怎么卖却大有讲究，整个酒店行业提供的服务和产品有极强的时间属性，顾客对服务产品的需求随着时间变化而变化。所以酒店业非常热衷于收益管理，这点对于民宿客栈也一样。

游多多客栈作为目前在全国100多家加盟店的连锁客栈品牌在今天中国首个品牌日之际发布出一份从经营者角度实践总结出来的民宿经营可行性研究报告，从经营多维度及数据的角度去分析如何做好一家盈利的店。

【“酒香不怕巷子深”是民宿大忌】

在中国，好山好水的地方很多，一些民宿主，会因自己被某个地方的美景打动，而盲目地投资建设一个民宿，忽略周边是否有景区景点，忽略周边是否有餐饮娱乐等相关配套，忽略所在区域是否被人所熟知。有人说：“我就是要找个冷僻的地方，让大家来静静!”如果你不是有极强媒体宣传整合能力的网红老板娘，建议千万别碰这样的地方。旅行者不会因为你的客栈民宿而特地过来，单一民宿的IP没有那么强大的号召力，能够带动当地的旅游。如果你只是一个怀揣情怀的普通金主，建议选择一个相对有知名度的景区，依赖地方旅游局对该区域的宣传，带动潜在人流。建议选择在景区里面或者距离景区1.5公里范围内(也即步行时间在20分钟内)。周边一定还有其他客栈民宿，而不是只有孤立的自己。区域市场相互带动的力量还是非常重要的。

【除了租金，比例更重要】

很多人可能只关心租金的绝对值，经营者需要考虑租金跟每年营业额的占比，这个数字非常重要。如果你租赁的是毛胚房或者需要重新装修的房子，装修花多少钱跟你的租金、后续的定价都息息相关。如果租金成本比较高，那么迫使你需要在装修投入上较高些，以便以相对高的房价，获得合理的经营回报。但这个房价，又需要考虑所在区域其他客栈民宿整体房价情况，考虑目标消费群体的接受度。从不同案例来看，物业成本占每年营业额的比例，相对比较合理的是20~25%，如果高于30%，就会有一定的风险。

【完美的装修，不完美的定价】

切忌装修投资过度，特别是做第一家店，容易过度追求完美。从单房间平均投资额跟房价对应关系来说，平均8~10万/间的装修投入(含公共区域的均摊)，定价在300~500元左右。如果是15~20万/间，定价在600~800元左右，以此类推。

【招十个还是招四个?】

客栈民宿相对体量较小，怎样的人力配备比较合理，需要民宿主们仔细评估，跟房间数量、房间定价密切相关。比较常见的体量规模，一家店如果15间房，需要有店长、前台、房嫂的角色，一般一个房嫂做8~10间房的人力配备，含公共区域的卫生打扫。前台一般1~2人，看房价对服务质量的需求。如果民宿主自己不能每天呆在店里，那么需要聘请有责任心、综合能力不错的店长。经营团队每个人的薪资收入，需要跟营业额关联，有一定的提成比例，调动大家的积极心。从良性经营的角度，总的人力成本跟年营业额的占比，控制在15~20%。

【单客投入成本占几成】

这块成本，大部分民宿主一笔糊涂帐，根本没有去仔细核算过。这里的单客经营成本，指除了租金、人力、营销渠道佣金外的所有经营成本的单客均摊成本。以定价300~500元房价的客栈民宿为例，50元/客是相对合理的开支，包含日耗品【10元】、布草洗涤费【10元】、水电网络费均摊【10元】、免费早餐【10元】、免费茶水【3元】、其他费用【7元】等。这个经营总成本，跟年营业额的占比，控制在15~20%。过低可能影响客人入住体验，过高可能会导致亏损。相对来说，这个变动成本跟盈利比例密切相关。

【不是网红，没流量】

除非民宿主是自带流量的网红，对于普通民宿主来说，这块成本是相对固定的成本，不同的获客渠道，基本在15~20%。有较强服务意识的民宿主，用心经营会有熟客推荐或者回头客，可以降低一定的渠道成本。

【就像某宝怕差评】

大部分客栈民宿，对网络渠道的依赖还是比较强的，口碑相传体现在客人在渠道上的好评情况。好评体现在分值绝对值及好评率两个数字。根据Tripadvisor的调查分析，好评分值降低0.1分，入住率平均降低3%左右。好评率指好评数/订单数，如果你的订单不错，但在网站上的好评不多，也就是好评率不高，长此以往，入住率也会受到影响。好评来自于用心服务每个客人，打动客人内心。当然也可以用小礼品的方式，引导客人帮助好评。

【几年能回本?】

物业20%，人力15%，经营20%，渠道15%，剩余30%营业额为净利润。以15间房为例，定价300元，投资120万。50%入住率，年净利润15*300*365*50%*30%=24万，5年回本;60%入住率，年净利润24万，4年回本;70%入住率，3.5年回本。当然，这些计算方式，只核算了房间收益，如果有其他二次消费的收益，回本周期相对会乐观些。

【民宿发展之未来】

从民宿客栈整个行业来讲投资也可以延着产业链的布局着眼，人员素质的培养提升，服务外包的规模化运营，乡村文化创意产业的结合，专业化的民宿客栈管理公司，当然还有直接投资物业目前都有机会，市场只会越来越规范。

【民宿连锁化趋势】

大众旅游和出行频率提升，住宿需求随之膨胀，民宿客栈的迅猛发展，许多业主的盲目跟风亦逐渐暴露出诸多问题。行业标准并未统一，从星级酒店之外，饭店协会无力顾及的客栈民宿也有近50万商户

但大多数民宿主并不是专业出身，有的甚至跨行业，但民宿经营需要全方位考验，那么在民宿的管理经营方面有所欠缺，就会导致经营不善。

对于旅行者来说，有几十块的床位到上千块的精品民宿，客栈品质和服务、卫生、安全参差不齐，从消费者来没有标准选择，往往只能看网上点评预定的客栈，入住体验好坏只能凭运气了。

综合民宿经营者、消费者的痛点来看，如何更好地开源节流，抱团取暖，民宿品牌的连锁化经营必然是民宿发展的大趋势。

【民宿连锁化的优势】